Les différents types de résidence – les résidences secondaires

Saviez-vous que les Français détiennent le record mondial de résidence secondaire ?

1 Français sur 10 détient un logement de villégiature, encore une exception hexagonale !

Et pour vous ? Déjà propriétaire d’une résidence principale, vous êtes tombé amoureux d’une région et souhaitez pouvoir y posséder un bout de terre ?

1964 vous donne quelques clefs pour mieux appréhender votre projet immobilier.

La résidence secondaire est…taxée.

Les résidences secondaires sont soumises

• à la taxe foncière
• à la taxe d’habitation (puisque sa suppression progressive ne concerne que les résidences principales)
• à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• aux impôts locaux.

A noter

Les personnes possédant une ou plusieurs résidence(s) secondaire(s) ne peuvent bénéficier de l’ abattement pour le calcul de l'IFI, ni pour les droits de succession.

Aucun crédit d'impôt n’est accordé dans le cadre de vos travaux.

Quels dispositifs pour encourager les achats de résidence secondaires ? Réponse. Rien.

Mis à part les plans et comptes épargne logement (PEL et CEL) ouverts avant le 1^er mars 2011, qui permettent d’obtenir un prêt en fonction des intérêts acquis en période d’épargne (à condition d’occuper personnellement le logement et de ne pas le louer), l’achat d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucun prêt aidé (ni prêt à taux zéro, ni prêt d’accession sociale).

À l’exception du dispositif CENSI-BOUVARD, mécanisme d'investissement locatif crée en 2012 permettant d'obtenir une réduction d'impôt pour l’achat d’un bien meublé situé dans une résidence avec services pour seniors, étudiants ou en EPHAD, il n’y a aucun autre mécanisme d’encouragement fiscal pour un investissement locatif en meublé.

Dans le cadre d'un investissement locatif, si vos charges sont supérieures aux recettes, vous pouvez obtenir un bénéfice fiscal, le déficit foncier qui se calcule lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Quelle fiscalité pour vous dans le cadre d’une location meublée de votre résidence secondaire ?

Aucune exonération n’est prévue pour la location d’une résidence secondaire.

• Jusqu’à 72 600 euros de loyers, le contribuable peut cependant opter pour le régime micro-bic : après un abattement de 50 %, les sommes perçues s’ajoutent à ses revenus annuels pour être soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

• Si les charges (par exemple, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du logement) dépassent 50 % du montant des recettes annuelles hors taxes, le contribuable a plutôt intérêt à opter pour le régime réel, qui seul permet de déduire les charges des loyers perçus.

A savoir

• Il existe un régime fiscal privilégié pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés tourisme (la déclaration doit être faite à la mairie de la commune où est situé votre meublé, au moyen du formulaire CERFA n°14004). Si les recettes que vous retirez de vos activités locatives n’excèdent pas 176 200 euros/an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 % et ne serez donc imposé « que » sur 29 % des loyers perçus.

Attention

Certaines communes pratiquent la majoration de la taxe d'habitation les résidences secondaires (pour savoir si la commune où se situe votre bien est concernée, voir la liste des communes qui appliquent la TLV – la taxe sur les logements vacants).

Loin d’être anecdotique, cette majoration oscille entre 5% et 60% pour les logements répondant aux deux critères suivants :

• Logement meublé imposable à la taxe d’habitation
• Logement non affecté à la résidence principale

Seuls 3 cas vous permettent d’échapper à ladite majoration :

• en raison de votre activité professionnelle, vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de celui de votre habitation principale,
• vous conservez la jouissance exclusive de l'habitation qui constituait votre résidence principale avant d'être hébergées durablement dans un établissement de soins,
• vous ne pouvez pas occuper le logement à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté
  • exemple : votre logement devant faire l'objet de travaux dans le cadre d'une opération d'urbanisme

Et à la revente, quelle fiscalité me sera imposée ?

En cas de revente, sauf rares exceptions, la plus-value de la résidence secondaire sera soumise à l’impôt au taux de 19 %, plus prélèvements sociaux de 17,20 % (soit 36,20 % au total).

Sans compter la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €, introduite par la loi de finances pour 2013.
Et, depuis cette réforme, il faut avoir détenu son bien pendant plus de 22 ans (au lieu de 15 ans) pour exonérer la plus-value d’impôt sur le revenu, et pendant plus de 30 ans pour être exonéré sur les prélèvements sociaux.